Vi utvecklar vårt förhandlingsarbete

Botkyrkabyggen förhandlar hyror med hyresgästföreningen. Förhandlingsarbetet är en mycket viktig del av Botkyrkabyggens verksamhet – den styr våra intäkter och därmed ytterst vår existens. Därför vill jag i detta fredagsbrev ge min syn på förhandlingarna och reglerna som styr detta arbete.

I Sverige har vi en modell med förhandlade hyror som ofta är uppe för diskussion. År 2011 så förändrades lagstiftningen så att förhandlade hyror hos både privata och allmännyttiga hyresvärdar blev vägledande. Innan så var allmännyttans förhandlade hyror vägledande och då tvingades de privata hyresvärdarna följa dessa överenskommelser på gott och ont. Lagen slår även fast att allmännyttiga bostadsföretag ska drivas enligt affärsmässiga principer och med ett samhällsansvar. Lagen förändrades för att säkerställa en rättvis konkurrens mellan privata och kommunala bostadsföretag. Systemet med förhandlade hyror innebär att Botkyrkabyggen som part på hyresmarknaden, tillsammans med hyresgästföreningen måste ta ett stort ansvar för både bolaget och hyresgästerna.

När det gäller hyresförhandlingarna så uppstår det diskussioner om efter vilka principer som hyrorna ska justeras. Det är oftast hyresvärden som begär hyresförhandling och de hänvisar ibland till den allmänna kostnadsutvecklingen och/eller till att hyrorna är för låga jämfört med hyresgästernas värderingar (bruksvärdet). Detta blandas då och då ihop med de principer som gällde före lagändringen 2011, då man inom allmännyttan förhandlade om en självkostnadskalkyl.

Jag anser att kostnadsutvecklingen är en del av det som ska vägas in i bruksvärdet som en del av förvaltningskvalitén. Det motsvarar de kostnader hyresvärden har för att säkerställa bemanning, drift osv. För att fastställa rättvisa hyresnivåerna så är det nödvändigt att arbeta med någon form av systematisk hyressättning tillsammans med hyresgästföreningen. Det innebär att man går igenom alla bostäder och poängsätter lägenhetstyp, standard, läge, förvaltningskvalité osv. På det viset blir hyran mer rättvis, där hyresgästernas värderingar påverkar hyran och bostäder med samma standard och läge hyressätts på samma sätt. På det viset blir hyressättningen mer begriplig hyresgästerna.

Undantaget är ofta nyproduktionen, där lagen öppnat en möjlighet att förhandla hyran baserat på produktionskostnaden. Dessa hyror kallas presumtionshyror och blir ofta högre eftersom det är dyrt att bygga nytt. Presumtionshyran ska enligt dagens regelverk efter 15 år anpassas till bruksvärdet.

I Botkyrkabyggen har vi systematisk hyressättning sedan några år i ”Rättvis hyra”. Det tycker jag är mycket bra och helt nödvändigt för framtiden. Annars riskerar man att varje år i hyresförhandlingarna fastna i diskussioner om att hyressättningen i sig är fel. Med ”Rättvis hyra”  kan förhandlingsarbetet istället fokusera på att uppdatera och utveckla hyressättningssystemet. Är man riktigt skicklig så kan man även reglera hyror för nyproduktion och renovering inom ramen för den systematiska hyressättningen. Det gör man bland annat i Helsingborgshem och Bostaden i Umeå.

Botkyrkabyggen har en två-årig överenskommelse om hyrorna. Det innebär att vi i år kommer att ägna tid åt att uppdatera och utveckla vårt system Rättvis hyra tillsammans med hyresgästföreningen. Vi kommer även att förändra Botkyrkabyggens förhandlingsdelegation så att den kompletteras med personer hos oss som har direkt ansvar för renovering, förvaltning osv. Tillsammans med hyresgästföreningen så kommer vi att jobba vidare med att fördjupa och utveckla dialogen i samband med stambyten. Vårt prisbelönta projekt i Fittja på Krögarvägen 2 är bara början på ett nytt arbetssätt och en grund för social hållbarhet i vårt renoveringsarbete. I går kväll träffade jag hyresgästföreningen stora förhandlingsdelegation och berättade om både branschens och Botkyrkabyggens utmaningar. För att kunna ta ett gemensamt ansvar är det viktigt att vara öppen och berätta hur vi som bolag ser på frågorna.

Ytterst gäller det både Botkyrkabyggens och våra hyresgästers framtid och trygghet. Vi måste klara av att renovera, förvalta och bygga hållbart ur alla perspektiv. Ekonomin säkerställer att Botkyrkabyggen finns kvar som hyresvärd,  det sociala perspektivet innebär att hyresgästerna kan bo kvar efter stambytet och det ekologiska perspektivet säkerställer ytterst vår planet. Allmännyttan har ett samhällsuppdrag som kanske aldrig varit viktigare.

Trevlig helg!

 

 

 

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s